Certains downtown, symboles des centres-villes à l’américaine, ne se relèvent toujours pas des conséquences de la pandémie. À Washington, par exemple, les immeubles de bureaux restent désespérément vides, affublés de panneaux « for rent ». Nombre de commerces et restaurants sont abandonnés. Les habitudes ont durablement changé. Le homework s’est généralisé et beaucoup ne viennent au bureau que deux jours par semaine. En moyenne, la présence physique stagne à 45%. Alors que les employés ne reviennent pas, ils ne consomment pas et les restaurants ferment les uns après les autres. Autre conséquence, la valeur des immeubles baisse et avec elle, les impôts fonciers. Les propriétaires sont de plus en plus inquiets. Tout le modèle d’urbanisme à l’américaine – fait de zones de bureaux, zones commerciales et zones résidentielles séparées – est ébranlé. Les experts préconisent aujourd’hui de transformer des bureaux en logements et de mixer les affectations afin de revitaliser les centres-villes et assurer leur animation 24 h sur 24. Le processus n’en est qu’à ses débuts et, bien que les projets se multiplient, il faudra des années pour inverser la tendance.
Dans certaines villes de Suisse, le Covid n’est pas le seul déclencheur d’un phénomène similaire mais également le niveau élevé des loyers, notamment ceux des surfaces commerciales. Alors que les habitudes changent et que le commerce en ligne explose, certaines surfaces de magasins se révèlent disproportionnées. Le franc fort et l’augmentation généralisée des charges font le reste.
Les tarifs en Suisse romande varient énormément: de 150 francs à 2500 francs le m2 à Genève. Dans une même ville, les prix peuvent passer du simple au triple. Ils ne dépendent pas uniquement de l’offre ou de la demande, mais aussi du propriétaire, qu’il soit privé ou institutionnel.
Un privé sera peut-être plus enclin à adapter ses prix afin d’assurer l’occupation de ses locaux. Une caisse de pension ou une banque cherchera surtout à préserver la valeur de son patrimoine, déterminée par les loyers appliqués, ce qui explique que certaines régies restent intransigeantes et ne s’adaptent pas à la réalité locale – et tant pis si les locaux sont vides.
En réponse à ces réalités diverses, les villes refusent de voir leurs centres défigurés et développent ainsi toutes sortes d’astuces et d’outils pour les garder vivants, animés, bien remplis.
Le politique peut avoir une certaine marge de manœuvre, notamment avec des outils liés aux affectations des zones pour contraindre les propriétaires à créer des surfaces commerciales dans les rez-de-chaussée de leurs immeubles. Genève a franchi le pas il y a une dizaine d’années, suivie depuis peu par Carouge. La plupart des villes travaillent sur leur attractivité, tant par des aménagements urbains que par la multiplication d’événements gratuits.
Aménagements d’espaces verts, amélioration des dessertes de transports publics, qualité de l’air, réduction des nuisances sonores, augmentation des services de proximité sont autant d’éléments qui définissent la qualité de vie et l’attractivité d’un centre-ville. L’offre doit pourtant s’adapter rapidement aux nouvelles demandes et habitudes.
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